在(zai)經(jing)濟(ji)下行壓力(li)明顯情況下，地產景氣(qi)指(zhi)數進入紅燈狀態(tai)。經(jing)濟(ji)“平(ping)行”甚至“下行”，何(he)以地產“上行”；一線城(cheng)市“地王”與(yu)三、四線城(cheng)市所謂“空城(cheng)”何(he)以并存？國(guo)土資源部法律中(zhong)心主任孫英(ying)輝進行了解讀。
防止土地城鎮化快于人口城鎮化
國家(jia)統計(ji)局數據(ju)顯示(shi)，上(shang)半年我(wo)國(guo)CPI同比上(shang)漲2.4%，PPI小幅回落(luo)(luo)，同比下降1.7%，GDP增速回落(luo)(luo)至7%平臺，但上(shang)半年全國(guo)房地產開發投(tou)資36828億(yi)元，同(tong)比(bi)實際增(zeng)長(chang)20.3%；其中住宅(zhai)投(tou)資增(zeng)長(chang)20.8%。在大部分宏觀(guan)經濟數據出現回(hui)落情況下，房(fang)(fang)地產增(zeng)速進一步加(jia)快(kuai)，也說明(ming)現階(jie)段房(fang)(fang)地產市場發展仍然(ran)是推動土地市(shi)場(chang)的內生(sheng)動力(li)，拉動經濟增長的作用未明顯改變。
孫英(ying)輝認(ren)為，一些(xie)媒(mei)體(ti)所謂(wei)的(de)“空城”與“地王”并存，拋開具體(ti)案例個別性差異不論，從(cong)市場預警來看，最明顯的(de)就是上半(ban)年地產開發(fa)商開始從二、三線城市向一(yi)線城市“回(hui)歸(gui)”。
上半年，重(zhong)點房(fang)地產(chan)企業拿地呈量價(jia)齊升(sheng)態勢，布局持(chi)續快(kuai)速向(xiang)一線(xian)城市(shi)轉移。在(zai)市(shi)場景氣不斷回(hui)升(sheng)的背(bei)景下，重(zhong)點房企住房(fang)銷售回款迅速增(zeng)加，“一線(xian)(xian)供(gong)(gong)給(gei)不足和(he)三、四線(xian)(xian)供(gong)(gong)應過量”市場(chang)分化異常特征更(geng)加明顯。上半(ban)年綜(zong)合排名前15家重點(dian)房(fang)企(qi)競得房(fang)地產用地2467.18公頃，同比增(zeng)加37%；應支付土地出讓(rang)價款1217億元(yuan)，平(ping)均購地成本5156元(yuan)/平(ping)方米(mi)。
孫英輝表(biao)示，異常交易頻發(fa)(fa)，高溢價與(yu)退地(di)(di)(di)現象并存，表(biao)明市(shi)場(chang)(chang)微(wei)觀管制手段乏力。“大家(jia)都跑，就(jiu)是'空(kong)(kong)城’；大家(jia)都追，就(jiu)有'地(di)(di)(di)王’。”土地(di)(di)(di)市(shi)場(chang)(chang)發(fa)(fa)展(zhan)要(yao)(yao)與(yu)新型城鎮(zhen)(zhen)化(hua)進程相(xiang)(xiang)協調(diao)，土地(di)(di)(di)供(gong)應要(yao)(yao)與(yu)產(chan)業集聚、人口流動、公共服(fu)務布局相(xiang)(xiang)銜接。防止土地(di)(di)(di)城鎮(zhen)(zhen)化(hua)快(kuai)于人口城鎮(zhen)(zhen)化(hua)，要(yao)(yao)嚴格控制新增建設(she)用地(di)(di)(di)，充分考慮城市(shi)群與(yu)大中小城市(shi)銜接，優化(hua)土地(di)(di)(di)利用空(kong)(kong)間布局，使(shi)得土地(di)(di)(di)供(gong)應與(yu)城鎮(zhen)(zhen)化(hua)戰略(lve)相(xiang)(xiang)匹配。
對土地投入的高依賴性開始變化
孫英輝(hui)表示，我國以調(diao)整結構(gou)轉變發展方式(shi)的(de)(de)路(lu)徑，在土(tu)地市場上已(yi)有所反(fan)應(ying)，供(gong)應(ying)總量(liang)(liang)保(bao)持穩中(zhong)微(wei)增(zeng)態勢，供(gong)地結構(gou)持續調(diao)整，基(ji)礎設施用(yong)地負增(zeng)長(chang)(chang)，工礦用(yong)地增(zeng)速處(chu)于較低(di)水(shui)平。扣(kou)除房地產(chan)用(yong)地“補倉”效(xiao)應(ying)，經濟對土(tu)地投入(ru)的(de)(de)高(gao)依賴性開始(shi)變化。從上半年土(tu)地供(gong)應(ying)情況看，并未出現(xian)以高(gao)投資(zi)促(cu)成高(gao)增(zeng)長(chang)(chang)的(de)(de)模式(shi)。在土(tu)地供(gong)應(ying)總量(liang)(liang)平穩前提(ti)下(xia)，全國有23個省份用(yong)地總量(liang)(liang)保(bao)持增(zeng)長(chang)(chang)，且多數(shu)為中(zhong)西部地區，經濟結構(gou)調(diao)整與土(tu)地資(zi)源匹配程(cheng)度(du)進(jin)一(yi)步提(ti)高(gao)。
“十一五”期間，工業用(yong)地(di)(di)出(chu)讓(rang)平(ping)均價格(ge)在200元/平(ping)方(fang)米左右(you)，變(bian)化幅(fu)度(du)在4%以內，房地(di)(di)產用(yong)地(di)(di)出(chu)讓(rang)均價則由(you)工業用(yong)地(di)(di)的6倍(bei)上升到8.7倍(bei)以上。孫英輝認為，一方(fang)面要(yao)正(zheng)視(shi)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)、土(tu)地(di)(di)融資“涉地(di)(di)收(shou)入”對地(di)(di)方(fang)發展的貢獻，另一方(fang)面要(yao)逐步改革現有(you)土(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)和(he)土(tu)地(di)(di)財稅管理體制(zhi)，探(tan)索實行租讓(rang)結合的工業用(yong)地(di)(di)供應制(zhi)度(du)和(he)國有(you)土(tu)地(di)(di)收(shou)益基金，同時(shi)建(jian)立強化風險防范機制(zhi)，減少(shao)違法違規(gui)抵(di)押。
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