2015年(nian)上半年(nian)，可以說是樓市風云變(bian)幻的半年(nian)，樓市政(zheng)策也是一(yi)波(bo)未(wei)平一(yi)波(bo)又起，一(yi)直未(wei)曾(ceng)停歇(xie)，尤以“央(yang)媽”最為“任(ren)性”，連續的降(jiang)息降(jiang)準不僅讓股市坐上(shang)了過(guo)山(shan)車，樓(lou)市也深受其影響(xiang)。
市場(chang)在庫存與利好的平衡中(zhong)螺旋式回(hui)暖上(shang)升，尤其(qi)是(shi)北上(shang)廣深(shen)等一線城(cheng)市，從年初各大中(zhong)介及售樓處的門可羅雀(que)，到(dao)如今(jin)在各大媒體上(shang)不斷出現“房價暴漲”、“樓盤(pan)日光(guang)”等詞(ci)匯，樓市似乎(hu)上(shang)演著一場“咸魚(yu)翻身”的(de)好戲(xi)。很顯然，房地產(chan)市場(chang)已由低潮期走向回暖(nuan)。但這(zhe)樣(yang)的(de)回暖(nuan)又跟幾年(nian)前有很明(ming)顯的(de)差(cha)別(bie)。那么下半年(nian)，樓(lou)市行情又將如何，又將會(hui)呈現什(shen)么樣(yang)的(de)局(ju)面呢？
1. 全面取消限購的聲音仍然不絕于耳
去(qu)年(nian)(nian)，我預測下(xia)半(ban)年(nian)(nian)全國(guo)(guo)各城市(shi)會逐步(bu)放(fang)開(kai)(kai)(kai)限(xian)(xian)購，而今(jin)年(nian)(nian)在全國(guo)(guo)除去(qu)一線城市(shi)均放(fang)開(kai)(kai)(kai)外，基本(ben)上(shang)(shang)可以說全國(guo)(guo)限(xian)(xian)購已經進入了一個(ge)常態化，也(ye)就是說該放(fang)開(kai)(kai)(kai)的基本(ben)也(ye)差不多了，沒放(fang)開(kai)(kai)(kai)的一時(shi)半(ban)會可能也(ye)很難放(fang)開(kai)(kai)(kai)了。自去(qu)年(nian)(nian)各大城市(shi)陸續取消(xiao)住(zhu)房限(xian)(xian)購政(zheng)策之后，關于北(bei)、上(shang)(shang)、廣、深何時(shi)取消(xiao)限(xian)(xian)購的話題一直不絕于耳，尤其(qi)在今(jin)年(nian)(nian)下(xia)半(ban)年(nian)(nian)將繼續圍繞這個(ge)話題展開(kai)(kai)(kai)討論。上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)，市(shi)場上(shang)(shang)又傳出(chu)6月17日深圳(zhen)將取消(xiao)(xiao)住房限(xian)購政策(ce)的消(xiao)(xiao)息。對此，深圳(zhen)有(you)關部(bu)門表示，上(shang)述消(xiao)(xiao)息為謠傳，將繼(ji)續執(zhi)行現有(you)限(xian)購政策(ce)。北(bei)京有(you)關領導也表示暫不考(kao)慮取消(xiao)(xiao)限(xian)購。只要不取消(xiao)(xiao)，那么就一定會不斷有(you)各(ge)種取消(xiao)(xiao)傳聞刺激我們(men)。
2. 分類調控將更加堅定地貫徹下去
新一(yi)屆政府自上臺以來，一(yi)改以往動不動就干預市場的(de)(de)(de)(de)理念，雖(sui)然堅持調控的(de)(de)(de)(de)大(da)環境不動，但是在具體執行中(zhong)已(yi)經分化(hua)成(cheng)區別對(dui)待式的(de)(de)(de)(de)樓市調控政策，這種觀念已(yi)經在過去有所嶄露頭角，在今年下半年會(hui)體現(xian)得更加(jia)明顯。對(dui)價(jia)格(ge)漲幅過大(da)、投機(ji)過熱的(de)(de)(de)(de)地區采取嚴(yan)格(ge)的(de)(de)(de)(de)調控政策，反之，則(ze)采取寬(kuan)松、放松的(de)(de)(de)(de)政策措施。
3. 降息降準等利好樓市政策不斷出臺
2015年全國(guo)樓市迎(ying)來政策寬松期，進入新常(chang)態。國(guo)家頻(pin)頻(pin)“插手(shou)”救市，如“330新政(zheng)”、降(jiang)準(zhun)降(jiang)息等寬松政策連出，地方政府也(ye)紛紛從不(bu)同方面松綁樓市，如取(qu)消“限外”、取消限購、松綁公積金新(xin)政等。
經過多輪(lun)降(jiang)息(xi)，目前銀行一年期(qi)貸(dai)款利率和公積金(jin)利率已跌至歷(li)史最低水平，著實為置業者購房(fang)供(gong)房(fang)壓力大(da)大(da)減(jian)(jian)負，此外，營業稅減(jian)(jian)免、貸(dai)款額度提升(sheng)也都(dou)達到最大(da)的寬松(song)力度。預計下半(ban)年降(jiang)息(xi)、降(jiang)準貨幣政策可能還(huan)會繼續寬松(song)，今年有望(wang)迎來08年以(yi)來最大力度(du)的降息。在相對寬松的貨幣政(zheng)策(ce)環境(jing)中，也會使(shi)得房(fang)地(di)產行業保持資金(jin)面的寬裕，一(yi)旦經濟觸底反(fan)彈，也會對房(fang)地(di)產行業產生正(zheng)向(xiang)激勵(li)，提振購房(fang)者信心。
4. 一線城市樓市加速回暖但暴漲幾率不大
據(ju)國家(jia)統(tong)計局公布的70個大中城(cheng)市房價(jia)數據(ju)顯示，5月份，住宅銷量(liang)創年(nian)內(nei)新高，一線(xian)城市(shi)房(fang)價漲(zhang)幅明顯(xian)，樓(lou)市(shi)回暖趨勢(shi)明顯(xian)。從城市(shi)看(kan)，房(fang)價下跌的城市(shi)正(zheng)在減少，特別(bie)是已有(you)過半城市(shi)二手住宅市(shi)場處于上(shang)漲(zhang)態勢(shi)。
那么(me)在(zai)接(jie)下(xia)來(lai)的下(xia)半年，全(quan)國(guo)房地產(chan)市(shi)場在(zai)多重(zhong)利好(hao)背景(jing)下(xia)，一(yi)定會迎(ying)來(lai)一(yi)個向上發展(zhan)的勢頭。但限于行業結構性過(guo)剩的現(xian)(xian)狀，以及整體需求回落的大(da)趨勢所限，大(da)多數房企現(xian)(xian)階段(duan)的主要任務還(huan)是(shi)去庫存，房價(jia)回升還(huan)是(shi)以穩為主，不(bu)太可(ke)能出現(xian)(xian)暴(bao)漲(zhang)現(xian)(xian)象。
5. 豪宅開發商有的笑有的看著別人笑
隨(sui)著地價(jia)的(de)不(bu)斷攀(pan)升，土(tu)地供應稀(xi)缺的(de)北京城區已經成為頂豪廝殺的(de)主戰場，從海淀到朝陽，從東城到西城，眾頂豪紛(fen)紛(fen)亮相，2015年成為北京(jing)豪宅“元年(nian)”。
數據顯示，2015年1月(yue)至5月(yue)北京豪宅市(shi)場（成交(jiao)價6萬以上）共(gong)實現成交613套(tao)，成(cheng)交面積17.6萬平方(fang)米，相比去年同期分(fen)別大漲77%、108%。在這其中(zhong)單(dan)價超(chao)過10萬(wan)元(yuan)的頂級(ji)豪宅共(gong)實現成(cheng)交121套，相比去年(nian)同期翻了17倍，而即(ji)便扣除盤(pan)古大觀的96套集中簽約，頂(ding)豪產品前(qian)5個月成交同比上漲幅度也高(gao)達257%。至于促使豪宅(zhai)熱銷的原(yuan)因有很多，當然其(qi)中也(ye)難(nan)免有貓膩。但是(shi)豪宅(zhai)市場也(ye)不是(shi)普遍誰都日子好過(guo)，有的賣得好，有的根本就賣不動。
6. 全國土地市場成交活躍“地王”再現
其實土地市場與樓市之間的相(xiang)(xiang)關性無法說明誰(shui)是因(yin)誰(shui)是果，相(xiang)(xiang)互影響相(xiang)(xiang)互推(tui)進。2015年(nian)下半年(nian)土(tu)地(di)(di)市場也會(hui)在開發商信心(xin)十足地(di)(di)情況(kuang)下加快拿地(di)(di)策略，甚至制造多個“地(di)王”。6月(yue)初，華潤華發聯合(he)體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價(jia)38061元/平(ping)方米，刷新了其自身于3月(yue)創下的上(shang)海(hai)總價(jia)“地王”紀錄。同日，招(zhao)商平(ping)安聯(lian)合(he)體則以高達2.3萬(wan)元/平方米(mi)的樓(lou)面價(jia)，競得寶(bao)山大(da)場(chang)鎮地(di)塊，創出近90%的高溢價率。
不僅是一線(xian)市場(chang)，杭州(zhou)、蘇州(zhou)等(deng)二線(xian)市場(chang)也在6月初集中推地(di)(di)。杭(hang)州西溪濕地(di)(di)旁(pang)低密度(du)住宅地(di)(di)塊樓面價9975元/平方米，溢價率33%，成為2014年春節以來杭州溢價率最高的住宅用地。
7. 百姓棄股買房仍熱衷投資房地產
中(zhong)國(guo)人民銀(yin)行6月19日發布(bu)的二季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示(shi)，在房價預(yu)期與購房意愿方面，51.5%的居民認(ren)為目前中國房價高難以(yi)接受，較上季下降0.4個百(bai)分點。對于現階段房(fang)價，過半(ban)居(ju)民認為難以接受，但購房(fang)者的購房(fang)意愿卻較一季度有所提(ti)高。
不(bu)少(shao)網民認為(wei)，一線(xian)(xian)城市(shi)房(fang)價(jia)這一輪(lun)上(shang)漲，是多(duo)重原(yuan)因促(cu)成(cheng)的(de)(de)，包括行政(zheng)手(shou)段松綁、貨(huo)幣趨于(yu)寬松、政(zheng)策刺(ci)激(ji)、剛需推動等。政(zheng)策上(shang)已經以(yi)穩為(wei)主(zhu)基(ji)調，而房(fang)價(jia)也(ye)不(bu)再(zai)有上(shang)漲壓(ya)力，更多(duo)的(de)(de)開發商將以(yi)降價(jia)走量為(wei)主(zhu)打(da)，而市(shi)場也(ye)將呈現(xian)(xian)去(qu)化(hua)的(de)(de)主(zhu)旋律，購房(fang)者面對(dui)這種市(shi)場背(bei)景，更加(jia)(jia)趨于(yu)理性。但是在一線(xian)(xian)城市(shi)，購房(fang)者買(mai)漲不(bu)買(mai)跌(die)的(de)(de)傳統或有所改變，依然有強勁的(de)(de)市(shi)場需求。火爆(bao)的(de)(de)股市(shi)也(ye)將促(cu)使更多(duo)股民獲利返現(xian)(xian)，轉戰樓市(shi)，加(jia)(jia)入(ru)買(mai)房(fang)大軍。預計2015下半年，那(nei)些地段、品(pin)質優越的高端改善(shan)樓盤或將有更好的表現。
8. 房地產將迎來真正“互聯網+”元年
2015年5月，地(di)產(chan)企業最(zui)最(zui)主要(yao)的事件就(jiu)是萬達(da)集(ji)團和萬科集(ji)團即將(jiang)達(da)成重要(yao)戰略合作，雙方將(jiang)在房地(di)產(chan)相(xiang)關(guan)領域的發展(zhan)進一(yi)步(bu)聯手。
還有金(jin)地與“平安好房”合(he)作加(jia)速(su)互聯網金融跨界營銷、綠地(di)集團(tuan)牽手洲際酒店合(he)租(zu)開發洛杉磯大都會項目、世茂將推(tui)出“52+”MiniMall產品線、泰禾投資深(shen)圳吉屋、方興攜(xie)騰訊打造“智慧家”“2+X”全(quan)面發(fa)力(li)等(deng)各(ge)種房地產企業的各(ge)種“互聯(lian)網(wang)+”轉型(xing)等。2015年尤其是下半(ban)年，將真正打開(kai)房地產行(xing)業全面與(yu)互聯網融合的(de)局面，如果說去年提出“互聯網(wang)+”的概(gai)念，使2014年成(cheng)為房(fang)地產“互(hu)聯(lian)網+”雛形(xing)，那么2015年才是(shi)房(fang)地產(chan)真正實現“互聯網(wang)+”的元年(nian)。但是安家在去年(nian)就曾預測(ce)，大都是趨之若鶩，難免會(hui)九死一生，死得很慘。
9. 房產稅依然難推進，雷聲大雨點小
自(zi)從今年3月1日《不(bu)動(dong)產登記(ji)(ji)暫行條(tiao)例(li)》施(shi)行以來，老百姓都特別關心房產稅的開征時間的最新消息，因為不(bu)動(dong)產登記(ji)(ji)為房產稅的開征提(ti)供了(le)技術可(ke)能。
5月18日，國務(wu)院同意發改委《關于(yu)2015年深化(hua)經濟體制改革重點工(gong)作的意見》，其中對于2015年財稅(shui)改革中稅(shui)制改革的內容規(gui)定，并不包括推(tui)動房(fang)地產稅(shui)立(li)法工作。財政部財科所原所長賈康(kang)指出，“具體的(de)推進過程中這(zhe)(zhe)是(shi)一個策略性的(de)掌握(wo)，這(zhe)(zhe)是(shi)我的(de)解(jie)讀。一旦房地產市場的(de)調整(zheng)分化見(jian)(jian)了(le)眉(mei)(mei)目，我覺(jue)得(de)很可能在今年下(xia)半(ban)年就(jiu)差(cha)不多見(jian)(jian)眉(mei)(mei)目，后面改革(ge)的(de)安(an)排(pai)還(huan)會按原有邏輯展開。”就(jiu)像(xiang)住房統(tong)一(yi)(yi)登(deng)記難產一(yi)(yi)樣(yang)，結果好不容易(yi)出(chu)臺了，效果完全沒(mei)有(you)預期那種(zhong)感(gan)覺(jue)，幾乎與我(wo)(wo)們的(de)(de)生(sheng)(sheng)活沒(mei)有(you)任何影響。房產稅也一(yi)(yi)樣(yang)提了多年(nian)，到現(xian)在幾無進(jin)展，即使下半年(nian)有(you)了進(jin)展，依然可以忽(hu)略(lve)對(dui)我(wo)(wo)們生(sheng)(sheng)活造(zao)成(cheng)的(de)(de)影響。
10. 房價上漲，調控聲音再起
5月，住宅市場熱(re)起來了。6月，土地(di)市場也熱起(qi)來了(le)。土地(di)市場的火爆再次引發人(ren)們對樓市的猜(cai)想(xiang)：“面粉已經(jing)漲價(jia)，面包價(jia)格會(hui)跟風上漲嗎？”
不(bu)過(guo)一線城市(shi)的全面回(hui)(hui)調并(bing)不(bu)意味著全國(guo)樓市(shi)也(ye)將重回(hui)(hui)“大(da)步快漲”時(shi)代。但有(you)一點非常肯定(ding)，市場轉好，多數開(kai)發商對漲(zhang)價滿懷(huai)信心。所以，不管該不該漲(zhang)價，但房(fang)價是定(ding)要漲(zhang)了。那么，隨(sui)著下半年房(fang)價上(shang)漲(zhang)，遏制房(fang)價上(shang)漲(zhang)的呼聲會再度響(xiang)徹我們的耳畔。
但(dan)是，只要房價(jia)不(bu)會(hui)過度(du)暴(bao)漲，相信政府宏觀(guan)調控的機會(hui)不(bu)大。
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