相(xiang)比較來說，炒房(fang)子是一(yi)件一(yi)點技術含量都(dou)沒有的(de)(de)事情，很(hen)多以(yi)前做實(shi)業的(de)(de)人，現在(zai)基本(ben)都(dou)跑去(qu)炒房(fang)了(le)。他們(men)的(de)(de)觀點基本(ben)相(xiang)同，都(dou)認為現在(zai)這種大環境(jing)下，做實(shi)業又(you)累又(you)掙不(bu)到(dao)(dao)錢，炒房(fang)又(you)簡單，利(li)潤(run)又(you)高。不(bu)過從另一(yi)方面看，中(zhong)國過去(qu)推出的(de)(de)一(yi)些措施也給了(le)溫州炒房(fang)團(tuan)、山西煤老(lao)板有可乘之(zhi)機(ji)，比如2008年的(de)(de)時候，為了(le)刺激房(fang)地產，央行在(zai)一(yi)年之(zhi)內四次下調利(li)率，幅度(du)達(da)到(dao)(dao)1.71%。同時二套(tao)房(fang)貸也有購房(fang)貸款利(li)率7折的(de)(de)優(you)惠(hui)。不(bu)少(shao)投資投機(ji)者正是利(li)用了(le)這一(yi)政策優(you)惠(hui)，實(shi)現了(le)自己炒房(fang)的(de)(de)目的(de)(de)。
一(yi)：信貸調(diao)控沒有觸及到(dao)房地產
在房(fang)(fang)價(jia)(jia)?升、民眾抱怨的(de)情(qing)況下，中(zhong)共當局(ju)又密集出(chu)臺了(le)很(hen)多調控(kong)(kong)政策，但(dan)是(shi)(shi)，透過對(dui)(dui)(dui)這些(xie)調控(kong)(kong)政策的(de)分析(xi)，我發(fa)現一(yi)個很(hen)有(you)意(yi)思的(de)事情(qing)，那(nei)就是(shi)(shi)即使到現在，中(zhong)國(guo)的(de)一(yi)些(xie)信貸調控(kong)(kong)還是(shi)(shi)沒(mei)有(you)觸及到房(fang)(fang)地(di)產。原(yuan)因很(hen)簡單(dan)：第一(yi)，對(dui)(dui)(dui)于(yu)(yu)地(di)方當局(ju)來(lai)說，土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金是(shi)(shi)很(hen)大(da)的(de)一(yi)筆收入。第二(er)，在現在這種大(da)的(de)環境下，中(zhong)國(guo)的(de)金融(rong)機構(gou)最怕的(de)就是(shi)(shi)房(fang)(fang)價(jia)(jia)下跌(die)，因為(wei)對(dui)(dui)(dui)于(yu)(yu)金融(rong)機構(gou)來(lai)說房(fang)(fang)價(jia)(jia)下跌(die)是(shi)(shi)最大(da)的(de)系統風險(xian)，金融(rong)機構(gou)自然(ran)不會自取滅亡。
而從稅(shui)收(shou)的(de)角度(du)(du)分析，在目前的(de)制度(du)(du)和(he)市場狀(zhuang)況(kuang)下(xia)，還很(hen)難(nan)調節進入樓市的(de)資(zi)金。要衡量(liang)稅(shui)負是(shi)(shi)不是(shi)(shi)重了，中國(guo)(guo)不能(neng)只看稅(shui)率，因為這只是(shi)(shi)表面上的(de)，根本沒(mei)辦(ban)法反映真(zhen)實的(de)狀(zhuang)況(kuang)。中國(guo)(guo)應該看的(de)是(shi)(shi)這個稅(shui)最(zui)終能(neng)否轉嫁出去。
打個比方(fang)，從表面上看，中(zhong)石油(you)和中(zhong)石化每(mei)年都要繳納(na)資源稅(shui)(shui)(shui)。可是，就(jiu)算對(dui)(dui)這兩個寡頭征收200%的(de)稅(shui)(shui)(shui)也(ye)沒用，因(yin)為無論當(dang)局征多(duo)少稅(shui)(shui)(shui)，它們都能(neng)夠透過價(jia)格把(ba)(ba)它消化掉，也(ye)就(jiu)是說，它們能(neng)把(ba)(ba)所有的(de)稅(shui)(shui)(shui)負都加到價(jia)格上去，最(zui)終轉嫁(jia)給消費(fei)者，所以(yi)，它們能(neng)保證自己(ji)的(de)利潤率不會因(yin)為資源稅(shui)(shui)(shui)而下降。同(tong)樣，對(dui)(dui)于(yu)炒房者來(lai)說，也(ye)完全可以(yi)把(ba)(ba)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)轉嫁(jia)出去，而且還不擔什么風險，至于(yu)炒房的(de)利潤究竟有多(duo)高(gao)，大家心里(li)已經(jing)相當(dang)明白了。
二：只注(zhu)意短期(qi)房價下跌的表面(mian)現象(xiang)
經歷了(le)一(yi)段時間的(de)調控(kong)之后，2012年3月，統(tong)計局公(gong)布了(le)2月份70個大中(zhong)城(cheng)市(shi)住(zhu)宅銷售(shou)價(jia)格變動情況，2月份整體房(fang)價(jia)仍(reng)呈上升(sheng)態勢，但是70個大中(zhong)城(cheng)市(shi)中(zhong)有(you)45個城(cheng)市(shi)新房(fang)價(jia)環比下降(jiang)，漲幅縮小的(de)城(cheng)市(shi)也(ye)明(ming)顯(xian)增多。然而這(zhe)還(huan)只是表(biao)(biao)面現(xian)象(xiang)，房(fang)價(jia)繼(ji)續上漲的(de)趨勢還(huan)沒有(you)得到根本改(gai)變。這(zhe)一(yi)表(biao)(biao)面現(xian)象(xiang)也(ye)給(gei)予(yu)了(le)公(gong)眾三(san)方(fang)面的(de)警醒。
第一(yi)，2月(yue)份和1月(yue)份相比(bi)房價好像(xiang)不漲了，可能還(huan)有點微跌(die)(die)，然而這只是(shi)表(biao)(biao)面(mian)(mian)現象，看起來(lai)非常好。其實這是(shi)一(yi)個很有趣的(de)(de)統計數字。以北京（樓盤）為例，表(biao)(biao)面(mian)(mian)上交易量(liang)是(shi)大幅下跌(die)(die)，而且二手(shou)房的(de)(de)交易量(liang)比(bi)去(qu)年(nian)下跌(die)(die)了38%。對于房價，如果把通州地區(qu)也平(ping)均(jun)進去(qu)的(de)(de)話，肯定也是(shi)下跌(die)(die)的(de)(de)了，但是(shi)三環之內沒有怎么跌(die)(die)，所以在表(biao)(biao)面(mian)(mian)上平(ping)均(jun)價格好像(xiang)跌(die)(die)下來(lai)了。
第二，中(zhong)小型(xing)開(kai)(kai)發(fa)商被大(da)(da)量淘汰，而一(yi)些(xie)大(da)(da)型(xing)開(kai)(kai)發(fa)商卻(que)是(shi)越(yue)來越(yue)壯大(da)(da)，這是(shi)公眾不可想象(xiang)的。比(bi)如，去年一(yi)整年下(xia)來之(zhi)后萬科(ke)整個(ge)銷售量上升了(le)41%，利(li)潤(run)(run)上漲了(le)32%，就(jiu)連第七名(ming)的碧桂(gui)園銷售量跟利(li)潤(run)(run)也上升了(le)35%。之(zhi)所以大(da)(da)型(xing)開(kai)(kai)發(fa)商越(yue)調(diao)控利(li)潤(run)(run)越(yue)高，是(shi)因(yin)為他們撐控了(le)大(da)(da)量的資源(yuan)，因(yin)此市場震蕩的結果，等于是(shi)新一(yi)輪的洗牌，讓(rang)那(nei)些(xie)大(da)(da)魚把(ba)小魚都給吃了(le)。
去(qu)年在(zai)地產(chan)行業的有規(gui)模(mo)以上收購兼并高(gao)達(da)124宗，其金額超過1500億元，也就是說在(zai)調控后市場的影響(xiang)下(xia)，大(da)魚變得更大(da)了，小魚慢慢地被吃掉了。
第三，就是(shi)土地(di)出(chu)讓金。2010年(nian)是(shi)2.7萬(wan)億(yi)元(yuan)，2011年(nian)高達3.15萬(wan)億(yi)元(yuan)，創歷史的新高。對此，地(di)方當(dang)局(ju)也挺高興，因(yin)為土地(di)出(chu)讓金也上升了。因(yin)此調控的最終(zhong)結果，可以說是(shi)皆(jie)大歡喜。
根據當局的統(tong)計(ji)，在房價里面，12項(xiang)(xiang)稅跟56項(xiang)(xiang)費(fei)，另(ling)外還有(you)土(tu)地成(cheng)本(ben)(ben)，加在一起(qi)占(zhan)到了房價的70%左右。房價如果要(yao)降(jiang)到合理的價位，我不(bu)曉(xiao)得用什么(me)方(fang)法跟途徑(jing)降(jiang)下來。其中70%是(shi)稅費(fei)和(he)土(tu)地成(cheng)本(ben)(ben)，這(zhe)(zhe)是(shi)剛性(xing)的，目前看不(bu)到下降(jiang)的趨(qu)勢。還有(you)10%最起(qi)碼的構建成(cheng)本(ben)(ben)，這(zhe)(zhe)個也(ye)降(jiang)不(bu)了。另(ling)外，開(kai)發商有(you)20%的利潤(run)，有(you)很多的支出(chu)都含(han)在這(zhe)(zhe)里面，所以這(zhe)(zhe)至少(shao)還有(you)10%的利潤(run)來保障(zhang)它(ta)的支出(chu)。也(ye)就是(shi)說，房價再(zai)怎(zen)么(me)降(jiang)也(ye)不(bu)能(neng)突破90%的這(zhe)(zhe)個剛性(xing)關口。
三(san)：保障房沒(mei)給老百(bai)姓一(yi)個預期(qi)
在(zai)房(fang)地產的(de)調控(kong)中(zhong)有一個重要的(de)手段就是保(bao)障(zhang)房(fang)，現在(zai)全(quan)中(zhong)國(guo)都在(zai)搞保(bao)障(zhang)房(fang)"大(da)躍進″，地方當局(ju)似乎(hu)覺得當務之急就是蓋房(fang)，然而(er)其(qi)中(zhong)還存(cun)在(zai)一些(xie)值(zhi)得商榷的(de)地方。
中共推(tui)出保障(zhang)房(fang)政(zheng)策的方法值得商(shang)榷。包括如何來貫徹保障(zhang)房(fang)的公平，比如不(bu)是(shi)用搖(yao)號(hao)制度而是(shi)用排隊制度。因為如果(guo)(guo)所推(tui)出的條件(jian)不(bu)是(shi)老百姓能接受的一個(ge)公共意見，就不(bu)能取得應有(you)的效果(guo)(guo)。
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