國家(jia)統(tong)計(ji)局近日發布《2021年(nian)1~6月份全(quan)國房地產(chan)開(kai)發投(tou)資和銷(xiao)售(shou)(shou)情況》。上半(ban)年(nian)，房企開(kai)工(gong)動(dong)力逐(zhu)步走強(qiang)、土地購置(zhi)面(mian)積有所下(xia)降、銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積再(zai)創新高……
開工動力走強 拿(na)地意愿下降(jiang)
上半年，全國房地產開發投資7.2179萬億元，同比增(zeng)長(chang)15.0%；比2019年同期增(zeng)長(chang)17.2%，兩年平均增(zeng)長(chang)8.2%。其中，住宅(zhai)投資5.4244萬億元，同比增(zeng)長(chang)17.0%。
易居(ju)研究(jiu)院智庫中心研究(jiu)總(zong)監嚴(yan)躍進表(biao)示，全(quan)國房地(di)產開發投(tou)資(zi)同(tong)比(bi)增速連續4個(ge)月(yue)(yue)收窄，同(tong)期增速呈現“先高(gao)后低(di)”走(zou)勢，是由于(yu)去年(nian)(nian)全(quan)國房地(di)產開發投(tou)資(zi)受新冠肺炎疫情影(ying)響，呈現基數(shu)逐(zhu)月(yue)(yue)增大的(de)“先低(di)后高(gao)”走(zou)勢。但是，綜合2021年(nian)(nian)、2020年(nian)(nian)兩(liang)年(nian)(nian)數(shu)據(ju)，同(tong)比(bi)增速處于(yu)穩(wen)定區間。1月(yue)(yue)~6月(yue)(yue)、1月(yue)(yue)~5月(yue)(yue)、1月(yue)(yue)~4月(yue)(yue)全(quan)國房地(di)產開發投(tou)資(zi)兩(liang)年(nian)(nian)平均(jun)增速分別(bie)為8.2%、8.6%、8.4%。
房(fang)(fang)(fang)企開(kai)(kai)工(gong)(gong)動力逐漸走強。上(shang)半(ban)年，全國(guo)房(fang)(fang)(fang)屋新開(kai)(kai)工(gong)(gong)面積(ji)10.1288億平(ping)方米，同比增(zeng)長3.8%。6月(yue)，全國(guo)房(fang)(fang)(fang)屋新開(kai)(kai)工(gong)(gong)面積(ji)2.6939億平(ping)方米，環比5月(yue)增(zeng)長31.8%；5月(yue)，全國(guo)房(fang)(fang)(fang)屋新開(kai)(kai)工(gong)(gong)面積(ji)2.0444億平(ping)方米，環比4月(yue)增(zeng)長15.2%。貝(bei)殼研(yan)究院(yuan)高級(ji)分析師潘浩認為(wei)，房(fang)(fang)(fang)企為(wei)了完成上(shang)半(ban)年銷售業績目(mu)標，開(kai)(kai)工(gong)(gong)積(ji)極(ji)性(xing)較高，對(dui)開(kai)(kai)發投資(zi)額增(zeng)速起到積(ji)極(ji)的促進作用(yong)。
竣工(gong)潮如期(qi)而至。上半年(nian)(nian)，全國房(fang)(fang)屋竣工(gong)面(mian)積3.6481億(yi)平方米，同比增(zeng)長25.7%。6月，全國房(fang)(fang)屋竣工(gong)面(mian)積8898萬平方米，環(huan)比5月增(zeng)長83.6%。中(zhong)信證券(quan)表(biao)示(shi)，竣工(gong)面(mian)積增(zeng)長較高(gao)是因為(wei)前期(qi)較高(gao)的新開(kai)工(gong)面(mian)積在(zai)今年(nian)(nian)陸(lu)續(xu)轉化為(wei)竣工(gong)面(mian)積；房(fang)(fang)企在(zai)半年(nian)(nian)度(du)節點(dian)趕竣工(gong)，期(qi)望半年(nian)(nian)報中(zhong)杠(gang)桿率指標(biao)有所改善。
房企拿地(di)(di)(di)意愿(yuan)下(xia)(xia)降(jiang)。上半年(nian)，房地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)企業土(tu)地(di)(di)(di)購置(zhi)面積(ji)7021萬平方(fang)米，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)11.8%；土(tu)地(di)(di)(di)成交價(jia)款3808億元，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)5.7%。受集中供(gong)地(di)(di)(di)影響(xiang)，2021年(nian)前6月土(tu)地(di)(di)(di)出讓面積(ji)絕對量(liang)低于2019年(nian)同(tong)期(qi)。嚴躍進表示，房地(di)(di)(di)產(chan)融資監管趨嚴的背景下(xia)(xia)，為達到去杠桿要求，房企拿地(di)(di)(di)趨于謹慎(shen)。
成交結構(gou)轉變 區域表現(xian)分化
上半年(nian)，全(quan)國商品(pin)房銷售面(mian)積8.8635億平(ping)方米，同比(bi)增長(chang)27.7%，比(bi)2019年(nian)同期增長(chang)17.0%，兩(liang)(liang)年(nian)平(ping)均(jun)增長(chang)8.1%；全(quan)國商品(pin)房銷售額9.2931萬億元，同比(bi)增長(chang)38.9%，比(bi)2019年(nian)同期增長(chang)31.4%，兩(liang)(liang)年(nian)平(ping)均(jun)增長(chang)14.7%。
廣東省住房(fang)政策(ce)研究中心首席研究員(yuan)李宇嘉表(biao)示(shi)，繼(ji)去年(nian)(nian)(nian)商品房(fang)全年(nian)(nian)(nian)累計銷(xiao)售面積(ji)創年(nian)(nian)(nian)度歷(li)史(shi)紀(ji)錄后，今年(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)商品房(fang)銷(xiao)售面積(ji)創半年(nian)(nian)(nian)度歷(li)史(shi)新高，可見(jian)市(shi)場(chang)需求(qiu)依然旺盛。嚴(yan)躍進認為，上半年(nian)(nian)(nian)，房(fang)地產市(shi)場(chang)的(de)特點(dian)是(shi)“樓市(shi)熱、地市(shi)冷”，說明購房(fang)者和房(fang)企對(dui)未來的(de)預期存在分歧。
6月，全國商(shang)品房銷(xiao)售均價為(wei)每平(ping)方(fang)米1.0065萬(wan)元，環比下降4.4%，同(tong)比增(zeng)長1.0%，同(tong)比增(zeng)速較上月減少了6.6個百分點(dian)。專家認為(wei)，一方(fang)面(mian)，熱(re)點(dian)城市(shi)(shi)加大樓市(shi)(shi)調控力(li)度，起到了平(ping)抑房價的(de)作用；另(ling)一方(fang)面(mian)，樓市(shi)(shi)成交結構轉變，三、四線城市(shi)(shi)成交量增(zeng)多，拉低(di)均價。據貝殼研究院統計，6月無錫、天津(jin)、青島、廣州等15個城市(shi)(shi)發布20次房產調控政策(ce)，政策(ce)持續加碼。
分區(qu)域來看，東部(bu)地(di)(di)區(qu)和(he)中(zhong)部(bu)地(di)(di)區(qu)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)情況好于其他地(di)(di)區(qu)。東部(bu)地(di)(di)區(qu)商(shang)(shang)品(pin)房銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)(ji)(ji)3.7433億(yi)平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，同比增(zeng)(zeng)長31.3%；銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)額(e)5.4169萬億(yi)元(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)長45.9%。中(zhong)部(bu)地(di)(di)區(qu)商(shang)(shang)品(pin)房銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)(ji)(ji)2.4609億(yi)平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，增(zeng)(zeng)長33.4%；銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)額(e)1.8582萬億(yi)元(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)長41.3%。西部(bu)地(di)(di)區(qu)商(shang)(shang)品(pin)房銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)(ji)(ji)2.3621億(yi)平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，增(zeng)(zeng)長18.6%；銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)額(e)1.7684萬億(yi)元(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)長22.1%。東北地(di)(di)區(qu)商(shang)(shang)品(pin)房銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)(ji)(ji)2972萬平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，增(zeng)(zeng)長17.3%；銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)額(e)2497億(yi)元(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)長16.5%。
克而瑞研究(jiu)中心表示，上半年，東北地(di)區商品房銷(xiao)售面積較2019年同期下降約(yue)3%。這(zhe)是因為，一(yi)方面房企將業績(ji)重心從東北地(di)區轉移(yi)，另一(yi)方面當地(di)居民置業能力較弱，有(you)些(xie)城市甚至出現“返本銷(xiao)售”現象。
對于下半年市場走勢，中信(xin)證(zheng)券認為，目前按(an)揭政(zheng)策偏緊的局面(mian)短時(shi)間(jian)內不易改善(shan)，銷售增速或(huo)將持(chi)續回落。華泰證(zheng)券認為，6月(yue)銷售均價連續兩(liang)個月(yue)環比下滑，且(qie)環比降幅擴大至(zhi)4.4%，開發商或(huo)通過(guo)調整(zheng)價格策略加速銷售去化，可能(neng)加劇購房者觀望情緒。
資金面(mian)總體寬(kuan)裕 結構(gou)性壓力加劇(ju)
上(shang)半年，房地產開發企業到位資(zi)金10.2898萬億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增長(chang)23.5%；比(bi)2019年同(tong)(tong)(tong)期增長(chang)21.1%，兩年平均增長(chang)10.0%。其中，國內(nei)貸款(kuan)1.3465萬億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)下(xia)降2.4%；利用外資(zi)42億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)下(xia)降9.1%；自籌(chou)資(zi)金3.0153萬億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增長(chang)11.9%；定(ding)金及(ji)預收款(kuan)3.9625萬億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增長(chang)49.7%；個人(ren)按揭貸款(kuan)1.6355萬億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)(tong)比(bi)增長(chang)23.9%。
值得注意的(de)是(shi)，上半(ban)年(nian)，國(guo)內貸(dai)款(kuan)首(shou)(shou)次(ci)出現負(fu)增(zeng)長(chang)，同(tong)比下降2.4%，相比2019年(nian)同(tong)期1.333萬億元(yuan)，也僅增(zeng)長(chang)1%。6月(yue)(yue)，國(guo)內貸(dai)款(kuan)同(tong)比降幅進一步擴(kuo)大至16.1%。央(yang)行(xing)數據(ju)顯示，6月(yue)(yue)末全國(guo)房地產開發貸(dai)余額同(tong)比增(zeng)速較2020年(nian)末回落(luo)3.3個百分點，占各項貸(dai)款(kuan)的(de)增(zeng)量是(shi)2.7%，開發貸(dai)收(shou)(shou)緊。此(ci)外，按揭政(zheng)策收(shou)(shou)緊對銷售回款(kuan)的(de)影響(xiang)開始顯現。6月(yue)(yue)定金(jin)及預收(shou)(shou)款(kuan)同(tong)比增(zeng)長(chang)12.7%，而個人按揭貸(dai)款(kuan)同(tong)比減少3.1%，且為年(nian)內首(shou)(shou)次(ci)負(fu)增(zeng)長(chang)。
專家(jia)認為，總體(ti)來看(kan)房地產到位(wei)資金同比增速(su)平(ping)穩(wen)，且繼續(xu)領先于(yu)開發投資的(de)增速(su)，但在外(wai)部融資持續(xu)收緊以(yi)及銷(xiao)售回款不暢的(de)背景(jing)下，中(zhong)小房企(qi)資金鏈壓力或進一步顯現(xian)。雖然7月全面降準，但由于(yu)“三道紅線”政策疊加房貸集中(zhong)度(du)管制，全面降準對行業資金端助力受限(xian)，房企(qi)仍(reng)會追求(qiu)銷(xiao)售回款，加強(qiang)現(xian)金流(liu)。
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