11月22日，央(yang)行宣布不(bu)對稱降(jiang)息(xi)，其中一(yi)年(nian)期貸款基準利率(lv)下調(diao)0.4個(ge)百分(fen)(fen)點至5.6%;一(yi)年(nian)期存款基準利率(lv)下調(diao)0.25個(ge)百分(fen)(fen)點至2.75%。回顧過往兩次集中降(jiang)息(xi)降(jiang)準的(de)(de)周(zhou)期，均對房地(di)產市場成交和房價帶來(lai)了明(ming)顯的(de)(de)拉(la)升作用。而在(zai)不(bu)同的(de)(de)政策、市場背(bei)景(jing)下，這輪降(jiang)息(xi)又將推動北(bei)京樓市走(zou)多遠?
2008年
四萬億刺激樓市快速上(shang)漲
在2008年(nian)，美(mei)國次貸危(wei)機引(yin)爆全(quan)球(qiu)金融危(wei)機，這(zhe)場危(wei)機也蔓延到中(zhong)國的各個行業，其中(zhong)也包括房地(di)產(chan)，經濟的不(bu)景(jing)氣(qi)，導(dao)致購房者買不(bu)起也不(bu)敢買房，觀望(wang)情(qing)緒濃厚。為(wei)了救(jiu)市(shi)(shi)，從(cong)2008年(nian)9月開始，2008年(nian)連續5次降(jiang)息，累(lei)計貸款降(jiang)息幅度(du)達(da)到2.16%。同時宣布四萬億投(tou)資計劃，推出(chu)首(shou)付2成、利率7折的救(jiu)市(shi)(shi)政(zheng)策。
某研究院提供的(de)(de)數據(ju)顯示，2008年首次降(jiang)息(xi)后(hou)10月(yue)，一線城市(shi)成(cheng)交量環比(bi)(bi)開(kai)始止跌回升，2008年12月(yue)同比(bi)(bi)開(kai)始止跌回升。而(er)到(dao)了2009年，市(shi)場開(kai)始快速升溫，2009年2月(yue)同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)高達253.78%，而(er)2009年12個月(yue)中，僅1月(yue)和12月(yue)成(cheng)交量同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)沒有超過(guo)100%。這一輪增(zeng)(zeng)長(chang)一直(zhi)持續到(dao)2010年3月(yue)，政府出臺(tai)“限貸(dai)、限購”為主的(de)(de)史上最嚴厲的(de)(de)調控政策，2010年12月(yue)開(kai)始加息(xi)周期。
從房(fang)價來看，北京2008年新房(fang)成交均(jun)價為12877元/平(ping)米，而到(dao)了2010年則達到(dao)20340元/平(ping)米，上(shang)漲了57.96%。
中(zhong)國社會(hui)科學院經濟所研究(jiu)員汪(wang)利娜表示，這一輪樓市過熱主(zhu)要是由于四萬億(yi)的過度(du)刺(ci)激(ji)，現在(zai)我們仍然在(zai)對四萬億(yi)天價信(xin)貸進行消化(hua)，而這種(zhong)大(da)規模的信(xin)貸放水不可能再出(chu)現了。
2012年
降(jiang)息釋(shi)放被抑制(zhi)的需求
而(er)在嚴厲調(diao)控政策下，過熱(re)的(de)(de)(de)市(shi)場從(cong)2010年(nian)(nian)3月開始冷卻，由于限購政策，投資性需(xu)求(qiu)被(bei)抑(yi)制(zhi)，同(tong)時自住需(xu)求(qiu)也(ye)出現(xian)觀望情緒。經過1年(nian)(nian)多的(de)(de)(de)消(xiao)化，從(cong)2012年(nian)(nian)年(nian)(nian)初(chu)開始，被(bei)抑(yi)制(zhi)的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)開始逐步釋放，市(shi)場在降(jiang)息(xi)之前已經出現(xian)回(hui)暖趨勢，而(er)2012年(nian)(nian)6月的(de)(de)(de)降(jiang)息(xi)，進一步加快(kuai)了購房需(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)入(ru)市(shi)，而(er)這一波行情抑(yi)制(zhi)持(chi)續到今年(nian)(nian)年(nian)(nian)初(chu)。
對此，北(bei)京中原地(di)產首席分析(xi)師張大偉表(biao)示，如果說2008年(nian)全球金融危(wei)機后的(de)貨幣刺激政策，存(cun)在特殊性(xing)及不可復制性(xing)，那么2011年(nian)12月(yue)至2012年(nian)7月(yue)間的(de)降息(xi)后的(de)市場(chang)反(fan)應，則更具(ju)有參考意義。2012年(nian)降息(xi)開啟后，市場(chang)從2012年(nian)3月(yue)起(qi)逐步回暖(nuan)，且(qie)成交高位延(yan)續(xu)至整個2013年(nian)。
2014年(nian)
政策效果關鍵看額度
“我們已經看房(fang)(fang)一(yi)年多(duo)了(le)，本(ben)來想等等不著急，但(dan)一(yi)看降息了(le)，基于以往的(de)經驗，還(huan)是下(xia)定決心(xin)買了(le)，怕之后(hou)又(you)漲，”一(yi)位剛(gang)買房(fang)(fang)的(de)購(gou)房(fang)(fang)人(ren)徐女士向記者表示，她是換房(fang)(fang)，要賣(mai)小房(fang)(fang)換大房(fang)(fang)，“9·30”新政的(de)出臺對改(gai)善型有利，但(dan)是操作(zuo)麻煩，而降息則堅定了(le)其購(gou)房(fang)(fang)的(de)決心(xin)。
受宏觀(guan)經濟、信貸政策等多(duo)(duo)方(fang)面因素影(ying)響，今年(nian)樓市也(ye)(ye)出(chu)現(xian)調整，而樓市政策方(fang)面，也(ye)(ye)出(chu)現(xian)限(xian)購取消、稅收(shou)、公積金調整等多(duo)(duo)個(ge)變化。其中(zhong)影(ying)響較大的是(shi)“9·30”新政和時隔兩(liang)年(nian)后的首(shou)次(ci)降息，且貸款降息幅(fu)度達到0.4%，也(ye)(ye)是(shi)六(liu)年(nian)來力度最大的一次(ci)。
據中原地產研究(jiu)中心統計(ji)數據顯示(shi)，11月(yue)54個(ge)城市住宅合(he)計(ji)簽(qian)約27萬套，這一成交(jiao)量(liang)環比10月(yue)上漲了8.9%，北京新房、二(er)手房成交(jiao)量(liang)雙雙破萬套，創造(zao)了年內最高成交(jiao)月(yue)度紀錄。
從(cong)本輪市場(chang)(chang)表現來看，雖然2014年(nian)年(nian)初開(kai)始市場(chang)(chang)明顯回(hui)落(luo)，但(dan)隨著央行“9·30”新(xin)政的(de)(de)利(li)好，10月新(xin)房成交量已恢復至去年(nian)高位水(shui)平。而(er)此次(ci)降(jiang)息將(jiang)進一步增(zeng)強短期市場(chang)(chang)的(de)(de)信(xin)心(xin)確立(li)，使年(nian)末成交翹尾成為(wei)定局。
但汪利娜表示，現在(zai)市(shi)場(chang)結(jie)構發(fa)生了(le)明顯變化，不(bu)能靠以(yi)(yi)往(wang)的(de)思(si)維思(si)考未來。首先經過10年(nian)的(de)房地產市(shi)場(chang)化發(fa)展，住房自(zi)有率進(jin)一步提高(gao)，基數大了(le)以(yi)(yi)后，增長放緩也(ye)(ye)是(shi)一種常態。就北京而言(yan)，住房改善狀況很(hen)明顯，又有限(xian)購政(zheng)策，市(shi)場(chang)沒有那(nei)么多需(xu)求，住房短缺(que)的(de)是(shi)低收入(ru)人口和(he)外來人口;市(shi)場(chang)已經有大量(liang)存量(liang)，盤活存量(liang)，去庫存化更關鍵。另(ling)外，銀行(xing)也(ye)(ye)在(zai)進(jin)行(xing)金融改革，融資成本(ben)很(hen)高(gao)，在(zai)放給(gei)個人按(an)揭貸款時，不(bu)可(ke)(ke)能再打7折，央行(xing)也(ye)(ye)給(gei)的(de)是(shi)一個浮(fu)動范圍，所(suo)以(yi)(yi)信(xin)貸不(bu)可(ke)(ke)能大規模放水。所(suo)以(yi)(yi)，以(yi)(yi)往(wang)每(mei)年(nian)20%的(de)房價增長不(bu)太可(ke)(ke)能。
張大偉也表(biao)示，對于市(shi)場也不能(neng)過分樂(le)觀，降息之后，銀行的房貸(dai)優惠和房貸(dai)額(e)度(du)是否能(neng)跟進還很難說。
■ 后市預測
壓力猶存促銷(xiao)或繼續
●中(zhong)經聯盟(meng)秘書長陳云峰
今(jin)年4-10月(yue)賣(mai)得不好(hao)，房(fang)企欠(qian)債(zhai)較(jiao)(jiao)多，房(fang)企的資金壓力較(jiao)(jiao)大，雖然降息調(diao)整了(le)市(shi)場對后市(shi)的預期，但資金量并(bing)不是很(hen)支持，銷售回款慢，開發貸放款慢，批貸仍(reng)有難度。
而從統計數據(ju)來看，今(jin)(jin)年開(kai)(kai)發商(shang)資金來源方面，首付款這(zhe)項下降(jiang)得很厲(li)害(hai)，所以(yi)在今(jin)(jin)年9月份(fen)開(kai)(kai)始，市場(chang)中(zhong)出現了很多針對首付貸的金融產品，意在通過(guo)各種方法(fa)緩解開(kai)(kai)發商(shang)的壓力。所以(yi)預計對明(ming)年市場(chang)預期不太樂觀，主要是整體經濟環(huan)境不好，降(jiang)價促銷還會(hui)繼續維(wei)持。
市場(chang)仍未走出(chu)調整期
●同策(ce)咨詢研究(jiu)部總監張(zhang)宏(hong)偉
這對于(yu)房地產市場短期(qi)內反(fan)(fan)彈來講是(shi)一件(jian)利好(hao)的(de)(de)消息，預計在央(yang)行降息等政策(ce)刺激(ji)之下樓市會出現(xian)一波入市的(de)(de)行情，短期(qi)內來看，樓市接下來3-6個月成交量會短期(qi)反(fan)(fan)彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚(shen)至(zhi)對于(yu)一線城(cheng)市及市場基本面良好(hao)的(de)(de)城(cheng)市(庫存(cun)去(qu)化周期(qi)在15個月以下的(de)(de)城(cheng)市)來講會出現(xian)小幅漲價的(de)(de)現(xian)象。
從(cong)短期(qi)內來看，當前市(shi)場仍(reng)然是調整期(qi)，市(shi)場基(ji)(ji)本(ben)面并沒(mei)有明顯改變，“去(qu)庫存(cun)”仍(reng)為(wei)市(shi)場主旋(xuan)律，這(zhe)個基(ji)(ji)調并不會因為(wei)上(shang)述部分城(cheng)市(shi)市(shi)場成交量回升而明顯改變。而從(cong)中長期(qi)來看，經濟基(ji)(ji)本(ben)面下(xia)滑的(de)(de)壓(ya)(ya)力(li)還(huan)會導致2015-2016年(nian)期(qi)間樓(lou)市(shi)需求(qiu)動力(li)不足的(de)(de)問題繼續表(biao)現出(chu)來，遲早還(huan)會面臨(lin)去(qu)庫存(cun)的(de)(de)壓(ya)(ya)力(li)。