9月30日，河南放松首(shou)套房標準(zhun)，公積金貸(dai)款買(mai)房首(shou)付降至(zhi)20%，但鄭州的購房者還在等待銀行(xing)信貸(dai)優(you)惠(hui)細則(ze)的出臺
“金(jin)九(jiu)銀十”的黃金(jin)銷(xiao)售季節，樓市(shi)又迎來政(zheng)策利(li)好。
9月30日(ri)晚(wan)，河(he)南省住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)城鄉建設廳、河(he)南省發展和(he)改(gai)革(ge)委員會、河(he)南省國(guo)土資源廳、中(zhong)(zhong)國(guo)人民銀行(xing)鄭州中(zhong)(zhong)心(xin)支行(xing)、中(zhong)(zhong)國(guo)銀行(xing)業監(jian)督管理委員會河(he)南監(jian)管局五部門聯合下發《關于促進全省房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)平穩健康發展的若干意(yi)見(jian)》（以(yi)下簡稱《意(yi)見(jian)》），明確表(biao)示河(he)南省放松首套房(fang)(fang)(fang)認定(ding)標準，未(wei)實施或已取(qu)消(xiao)限購城市，第三套住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)不限貸(dai)(dai)。適度提高(gao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)額度，公(gong)積金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)購買90平方(fang)(fang)米(含)以(yi)下住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)首付不低(di)于20%，90平方(fang)(fang)米以(yi)上住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)首付比例不低(di)于30%。□東方(fang)(fang)今報記者王獻軍/文 袁曉強/圖
【新政】
◎首套(tao)房(fang)(fang)貸款結清(qing)再買房(fang)(fang)仍按首套(tao)認定
9月30日16時(shi)，央行、銀(yin)監會(hui)下發通知，調整住房(fang)(fang)(fang)信貸政策，二套(tao)房(fang)(fang)(fang)認定實行“認貸不認房(fang)(fang)(fang)”。20時(shi)，落實這一精神的(de)(de)河南版《意見》出臺，涉及保(bao)障房(fang)(fang)(fang)、信貸、公(gong)積金、土地等六個方面(mian)共20條意見。其中，最引(yin)人(ren)關(guan)注的(de)(de)莫過于信貸政策的(de)(de)調整。
《意見》提出，對(dui)于(yu)貸(dai)款(kuan)購買首套普通自(zi)住房的家庭，貸(dai)款(kuan)最低首付款(kuan)比例為30%，貸(dai)款(kuan)利率下限為貸(dai)款(kuan)基(ji)準利率的0.7倍，具體由銀(yin)行(xing)業金融機構根據風險情況(kuang)自(zi)主確定；
擁有1套(tao)住房(fang)并已結清相(xiang)應(ying)購房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)家庭，為改善居住條件(jian)再次(ci)申請貸(dai)(dai)款(kuan)購買普通商品(pin)住房(fang)，銀(yin)行業金融(rong)機構執(zhi)行首套(tao)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)政策；
擁有2套及以上住房(fang)并已(yi)結清相應(ying)購房(fang)貸款(kuan)(kuan)的家(jia)庭，又申請貸款(kuan)(kuan)購買住房(fang)，銀行業金融機構應(ying)根據借款(kuan)(kuan)人償付能力、信用狀(zhuang)況等因(yin)素審慎把握(wo)并具體確定首付款(kuan)(kuan)比(bi)例和貸款(kuan)(kuan)利(li)率水(shui)平。
同時(shi)，銀(yin)行業金融機構可根據當地城(cheng)鎮化發(fa)展規劃，向符(fu)合政策條件的非本地居(ju)民發(fa)放住(zhu)房貸款。
除了(le)信貸(dai)政(zheng)策(ce)外，還明確降低(di)和減(jian)免住(zhu)房交易有關稅(shui)費。對(dui)家(jia)庭(ting)購(gou)買(mai)首套面積在(zai)90平(ping)方(fang)米(mi)以(yi)下（含(han)90平(ping)方(fang)米(mi)）住(zhu)房的(de)，契(qi)稅(shui)按1%稅(shui)率征收；對(dui)面積在(zai)90平(ping)方(fang)米(mi)（不含(han)90平(ping)方(fang)米(mi)）～144平(ping)方(fang)米(mi)的(de)，積極研究契(qi)稅(shui)優惠政(zheng)策(ce)。個人轉讓購(gou)買(mai)超(chao)過5年（含(han)5年）的(de)普通商品房，免征營業(ye)稅(shui)，個人購(gou)買(mai)房屋(wu)時間(jian)，以(yi)房屋(wu)買(mai)賣合同訂立時間(jian)為準（此前，購(gou)房時間(jian)認(ren)定以(yi)繳納(na)契(qi)稅(shui)時間(jian)為準）。
◎公積(ji)金貸款(kuan)首付比(bi)例降至20%
《意見》提(ti)出，放寬住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)條(tiao)件(jian)。職工連續正常(chang)繳存(cun)6個月(yue)（含）以上，可申(shen)請(qing)住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)購房(fang)。使用住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)(ji)金個人(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)購買(mai)首(shou)套普通自(zi)住(zhu)(zhu)房(fang)，套型(xing)建筑面積(ji)(ji)(ji)在(zai)90平方(fang)米（含）以下(xia)的(de)，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)首(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)比例(li)可以不低(di)(di)于20%；套型(xing)建筑面積(ji)(ji)(ji)在(zai)90平方(fang)米以上的(de)，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)首(shou)付(fu)比例(li)可以不低(di)(di)于30%。對購買(mai)首(shou)套房(fang)屋(wu)的(de)認定以房(fang)管(guan)局提(ti)供的(de)繳存(cun)職工申(shen)請(qing)家庭名下(xia)現有住(zhu)(zhu)房(fang)套數為準(zhun)。符合(he)低(di)(di)保、低(di)(di)收入、特困標準(zhun)的(de)職工，可申(shen)請(qing)個人(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)貼息。
各地住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)管理委員會要根據當(dang)地住(zhu)房(fang)價格、人均住(zhu)房(fang)建筑面積(ji)和住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)業務發(fa)展狀況，適(shi)度(du)提高住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款額度(du)。逐步將(jiang)建立(li)穩定(ding)勞動關系的農民工(gong)納(na)入住(zhu)房(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)制度(du)覆蓋(gai)范圍，對農民工(gong)購房(fang)、租房(fang)給予支持。
同時，增加住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸款品種。有(you)條件的地(di)區，要積(ji)(ji)極開(kai)展個(ge)人住(zhu)房(fang)組合貸款業(ye)務，探索開(kai)展公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)異地(di)貸款，在確保資金(jin)(jin)安全的前提(ti)下(xia)，為繳存職工(gong)提(ti)供較多的資金(jin)(jin)政策支持。
◎套型建筑面積比例(li)全部(bu)放開
《意見》提出，完善住房供應結構，根據當地(di)市場(chang)供求關(guan)系，在房地(di)產(chan)項目建設中，對套型(xing)建筑面積比例全部放(fang)開，充分發揮市場(chang)在資(zi)源(yuan)配置中的(de)決(jue)定性作用。
據(ju)記者了解，2005年，為調(diao)控瘋狂(kuang)上漲的樓市(shi)，國家9部委聯合出(chu)臺“國六條”，其中明確規定“套型(xing)建筑(zhu)面積90平方米以下房型(xing)比例不低于70%”，即“90/70政策(ce)”。然而，《意見(jian)》出(chu)臺，意味著“90/70政策(ce)”壽(shou)終正寢。
在商(shang)(shang)品房(fang)預售監管方面，《意見》提出商(shang)(shang)品房(fang)預售許可條件中(zhong)(zhong)“投(tou)(tou)入開發建(jian)(jian)設的(de)資金達到(dao)工(gong)程(cheng)建(jian)(jian)設總(zong)投(tou)(tou)資的(de)25%以(yi)上，并(bing)已確定施工(gong)進(jin)度和竣工(gong)交付日期”界定為：低(di)層(ceng)和多層(ceng)（即(ji)六(liu)層(ceng)及(ji)以(yi)下）建(jian)(jian)筑主(zhu)體施工(gong)形(xing)象進(jin)度達到(dao)地(di)面二層(ceng)，中(zhong)(zhong)高層(ceng)（即(ji)七層(ceng)至九層(ceng)）建(jian)(jian)筑主(zhu)體施工(gong)形(xing)象進(jin)度達到(dao)地(di)面三層(ceng)，高層(ceng)（十層(ceng)及(ji)以(yi)上）建(jian)(jian)筑主(zhu)體施工(gong)形(xing)象進(jin)度達到(dao)地(di)面四層(ceng)及(ji)以(yi)上。
省住建廳有關(guan)負責(ze)人表示，《意見(jian)》從9月(yue)30日下發之日起執行，各(ge)市(shi)、縣可結(jie)合當(dang)地實(shi)際(ji)，研究制定具體措(cuo)施。
【打探】
鄭州信貸(dai)新政配套(tao)措(cuo)施尚未出臺
國(guo)家(jia)和省里的信(xin)貸(dai)政(zheng)策，在9月30日(ri)同(tong)時出臺(tai)，鄭州(zhou)購房者在國(guo)慶長假是否(fou)享受到(dao)了利(li)率優惠呢(ni)？
10月7日(ri)，記者從工、農、建、中、交通、光大、民生等銀行網點獲悉，尚(shang)未接到上級通知，二(er)套房認定和利率政(zheng)策目前(qian)暫(zan)無變化。不少(shao)受訪(fang)的(de)銀行業人士認為，預計假(jia)期過(guo)后(hou)不久(jiu)各地銀行的(de)細則便會出臺。
鄭(zheng)州市(shi)住(zhu)房(fang)保(bao)障和(he)房(fang)地產管理(li)局、鄭(zheng)州住(zhu)房(fang)公積(ji)金管理(li)中心(xin)相關負責(ze)人(ren)稱，新政出臺恰逢國慶(qing)假期，目前尚未開始研究落實(shi)配套(tao)政策。
記者(zhe)打(da)探到，鄭州不(bu)少樓盤雖然(ran)推出了各種優惠，可不(bu)少購房(fang)者(zhe)仍(reng)持觀望態度，還在等(deng)待(dai)銀行信貸優惠細則。
【算賬】
100萬貸20年首(shou)套二套利息差近(jin)10萬
是(shi)否首套(tao)(tao)房(fang)(fang)對于購房(fang)(fang)者來說，將有貸(dai)(dai)(dai)款利率(lv)的(de)(de)(de)區別。目前，一線城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)利率(lv)“有條件”略微松動，二線城(cheng)(cheng)市(shi)優(you)惠(hui)更少，三四線城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)優(you)惠(hui)幾乎絕跡。鄭(zheng)州房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)利率(lv)比(bi)外地略高，目前，首套(tao)(tao)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)利率(lv)普遍上浮(fu)20%，即(ji)執行(xing)基(ji)準利率(lv)的(de)(de)(de)1.2倍，個(ge)別銀行(xing)的(de)(de)(de)優(you)質(zhi)客戶，能拿到基(ji)準利率(lv)1.1倍的(de)(de)(de)優(you)惠(hui)。
新政執行后，結清貸款(kuan)的(de)二套房(fang)算作首套房(fang)，購房(fang)者可以享(xiang)受利(li)率優惠，目前(qian)雖然具體(ti)細(xi)則未出(chu)臺，但(dan)享(xiang)受基準(zhun)利(li)率的(de)希望(wang)還是(shi)很大。以貸款(kuan)100萬元(yuan)20年(nian)為例，如(ru)果按(an)照基準(zhun)利(li)率計(ji)算本息(xi)合計(ji)為179.6萬元(yuan)，而按(an)照1.1倍計(ji)算，本息(xi)合計(ji)則為189.1萬元(yuan)，相差9.5萬元(yuan)。
“房貸(dai)利(li)率(lv)優(you)惠或有所放松，但7折的下限(xian)可能性(xing)很小。”一些(xie)銀(yin)行業人士(shi)表(biao)示，“每年接近年底，房貸(dai)額度(du)都會比(bi)較緊張，房貸(dai)利(li)率(lv)如果打7折，比(bi)銀(yin)行的理(li)財產(chan)品收益還要低，明顯是虧(kui)本生意。”
“一天內(nei)連續兩個(ge)政策出臺，是樓市政策的一個(ge)重大利(li)好。”河南省(sheng)商業經濟學會常務副會長(chang)兼(jian)秘書長(chang)宋向清表示，政策出臺時機(ji)成熟，力(li)度到(dao)位。央行和(he)河南省(sheng)明確松(song)綁房(fang)貸(dai)，能夠(gou)提升開(kai)發商的信心，對購(gou)房(fang)者來說也是一個(ge)好的時機(ji)。
延(yan)伸
我國房貸政策演(yan)變
◎2007年9月
央行、銀監會發布通知(zhi)明(ming)確，對已利用貸款(kuan)購買住房，又申(shen)請購買第二套(tao)（含）以上(shang)住房的，貸款(kuan)首付比例(li)不得(de)低于40%。
◎2008年(nian)10月27日
央行決定將商業性個(ge)人住房貸款(kuan)利率的下(xia)限擴大為貸款(kuan)基準利率的0.7倍(bei)，最(zui)低(di)首付款(kuan)比例調整(zheng)為20%。
◎2010年(nian)4月
國(guo)務院辦(ban)公(gong)廳(ting)下發(fa)《關于促進房地(di)產市場平穩健康(kang)發(fa)展(zhan)的(de)通(tong)知》，規定貸款(kuan)首付款(kuan)比(bi)例(li)不(bu)得(de)低于30%，對貸款(kuan)購買第二套住房的(de)家庭(ting)，貸款(kuan)首付款(kuan)比(bi)例(li)不(bu)得(de)低于50%。
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