萬眾期待之下(xia)(xia)，樓市新政終于(yu)出臺。昨天，國土資源部和(he)(he)住房(fang)(fang)(fang)城鄉建設(she)部聯合下(xia)(xia)發《關于(yu)優化(hua) 2015年住房(fang)(fang)(fang)及(ji)用地(di)(di)(di)供應結構促進(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產市場平穩健(jian)康發展的通知》。《通知》聚(ju)焦中小城市去庫存，提(ti)出住房(fang)(fang)(fang)供應偏多市縣(xian)住宅用地(di)(di)(di)供應將減少直(zhi)至暫(zan)停計劃供 應，而對于(yu)未開發的房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產用地(di)(di)(di)可通過調整規劃進(jin)行(xing)轉(zhuan)型利(li)用。此外，通知還明(ming)確了商品(pin)住房(fang)(fang)(fang)可作為棚改安置(zhi)房(fang)(fang)(fang)和(he)(he)公共租(zu)賃(lin)住房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源。
□專家解讀
中原地(di)產首席分(fen)析師(shi)張大偉表示，梳理《通知(zhi)》內容，具(ju)體有(you)4條。一是有(you)供(gong)、有(you)限，合理安(an)排(pai)住(zhu)房和其用地(di)供(gong)應(ying)規模；二是優(you)化住(zhu)房供(gong)應(ying)套型，促進用地(di)結構調整；三是多措并舉，統籌保障(zhang)性安(an)居工程建設；四是部門(men)聯動，加大市場(chang)秩序和供(gong)應(ying)實施監督力度。
要點(dian)1 住房(fang)偏(pian)多城市(shi)要減少供(gong)地
《通知》提出，要有供(gong)(gong)、有限(xian)，合理安排住(zhu)(zhu)房和其用(yong)地供(gong)(gong)應(ying)規模(mo)。對住(zhu)(zhu)房供(gong)(gong)應(ying)明顯偏多的市、縣，或在建住(zhu)(zhu)宅(zhai)用(yong)地規模(mo)過(guo)大(da)的市、縣，應(ying)減少住(zhu)(zhu)宅(zhai)用(yong)地供(gong)(gong)應(ying)量直至(zhi)暫停計劃供(gong)(gong)應(ying)；住(zhu)(zhu)房供(gong)(gong)求矛盾比(bi)較突(tu)出的熱(re)點城市，應(ying)根據市場情(qing)況有效增加住(zhu)(zhu)宅(zhai)用(yong)地供(gong)(gong)應(ying)規模(mo)。
省級住(zhu)房(fang)城鄉(xiang)建設(she)主管部門(men)要(yao)對(dui)住(zhu)房(fang)的(de)建設(she)總量、供(gong)應結(jie)構(gou)、空間布局和開發進(jin)度(du)統籌安(an)(an)排。住(zhu)房(fang)供(gong)過于求(qiu)的(de)，要(yao)適當控制2015年(nian)住(zhu)房(fang)開發建設(she)規 模、進(jin)度(du)。按照穩定(ding)市(shi)場(chang)的(de)原則，指導市(shi)、縣國土(tu)資(zi)源主管部門(men)合理確定(ding)商品住(zhu)房(fang)用(yong)地供(gong)應規模，并對(dui)保障性安(an)(an)居工程和棚戶區(qu)改造年(nian)度(du)任務所需用(yong)地應保盡保。
>>解(jie)讀
三四線城市(shi)仍存(cun)崩盤風險
從全國樓市看，市場(chang)(chang)已(yi)嚴重分化(hua)。一(yi)(yi)二線城市聚集(ji)了過多(duo)的資源，需求集(ji)中，而供給和(he)存量相(xiang)比(bi)需求都(dou)短缺(que)。在目前經濟(ji)發展(zhan)不均衡的情(qing)況下(xia)，一(yi)(yi)二線城市房價易(yi)漲難跌。而從全國房地產市場(chang)(chang)看，很多(duo)城市的庫存積壓已(yi)非常嚴重，局部三四線市場(chang)(chang)即使在救市的情(qing)況下(xia)，仍有崩盤的風險。
《通知》中要(yao)求“住房(fang)供(gong)過于求的(de)，要(yao)適當控制2015年住房(fang)開發(fa)建設規模(mo)、進度”，這句(ju)話(hua)恰恰最難(nan)做到。住房(fang)供(gong)過于求的(de)都是依賴土地(di)財政(zheng)的(de)，地(di)方控制出讓規模(mo)后財政(zheng)如何運轉，需要(yao)更多部門的(de)協調。除非(fei)(fei)后續有(you)定量的(de)規定，否則這一政(zheng)策(ce)對(dui)市場(chang)的(de)影響(xiang)將非(fei)(fei)常(chang)“感性”。
要點2 未開發房地(di)產用地(di)可轉型利用
《通(tong)知》提出(chu)，房地(di)產供應明顯(xian)偏(pian)多或在建(jian)房地(di)產用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)規模過大的市、縣，可(ke)以根據市場(chang)狀況，研究(jiu)制訂未開發(fa)(fa)房地(di)產用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)的用(yong)(yong)(yong)(yong)途(tu)轉換方案，通(tong)過調整(zheng)土 地(di)用(yong)(yong)(yong)(yong)途(tu)、規劃條件，引導未開發(fa)(fa)房地(di)產用(yong)(yong)(yong)(yong)地(di)轉型利用(yong)(yong)(yong)(yong)，用(yong)(yong)(yong)(yong)于國家支持的新(xin)興產業、養老產業、文化產業、體育產業等(deng)項目(mu)用(yong)(yong)(yong)(yong)途(tu)的開發(fa)(fa)建(jian)設，促進其(qi)他(ta)產業投資。
《通(tong)知(zhi)》要(yao)求(qiu)立足市(shi)(shi)場實(shi)際，對在建商品住房項目(mu)，在不(bu)改變用地性質(zhi)和容(rong)積率等必要(yao)規劃條(tiao)件的前提下，允許對不(bu)適應(ying)市(shi)(shi)場需求(qiu)的住房戶型作出調整，支持居民(min)自住和改善性住房需求(qiu)。
>>解讀(du) 住宅項(xiang)目(mu)轉商業項(xiang)目(mu)難度較大(da)
“對(dui)未開發房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)用地(di)(di)(di)(di)可(ke)轉(zhuan)型(xing)(xing)利用”，這一政(zheng)策對(dui)市(shi)場來說(shuo)有一定(ding)積極影響，特別是(shi)對(dui)一些過去盲目建(jian)設大(da)戶型(xing)(xing)的(de)(de)項目，可(ke)能會有改(gai)規的(de)(de)可(ke)能性，但整體 看，難度(du)非常大(da)。《通(tong)知》明確針對(dui)的(de)(de)是(shi)“房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)供應明顯(xian)偏多或在建(jian)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)用地(di)(di)(di)(di)規模過大(da)的(de)(de)市(shi)、縣”，可(ke)見符合轉(zhuan)換用途標準的(de)(de)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)用地(di)(di)(di)(di)多指(zhi)住房(fang)項目。在土地(di)(di)(di)(di) 類(lei)別中，住宅地(di)(di)(di)(di)最貴，商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)(di)其次，其他(ta)類(lei)型(xing)(xing)的(de)(de)土地(di)(di)(di)(di)基本不值錢。而(er)對(dui)于連住宅都過剩的(de)(de)城市(shi)，做商(shang)業(ye)的(de)(de)難度(du)更大(da)。
要點(dian)3 商品住房(fang)可作為棚改安置(zhi)房(fang)等
《通知》明確，整體購買在建房(fang)地產項目用(yong)(yong)于棚(peng)改安置(zhi)(zhi)房(fang)和公共租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)，或將尚未開(kai)工建設(she)的(de)房(fang)地產用(yong)(yong)地轉為棚(peng)改安置(zhi)(zhi)房(fang)和公共租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)用(yong)(yong)地的(de)，允許其適當調整規(gui)劃建設(she)條(tiao)件，優化戶型(xing)結構，并(bing)完善配套用(yong)(yong)地手(shou)續。
《通知(zhi)》提出要多(duo)措并舉，統籌(chou)保障性(xing)安居(ju)工程建設(she)。進(jin)一步加大住(zhu)(zhu)房(fang)保障貨幣(bi)化工作(zuo)(zuo)力度，市、縣可以將符合條件(jian)的商品住(zhu)(zhu)房(fang)作(zuo)(zuo)為棚改安置房(fang)和公共租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)房(fang)源。
>>解讀 房地產(chan)市場政策將會(hui)繼續寬(kuan)松(song)
兩會過后，一系(xi)列(lie)部門與城市紛紛出臺(tai)樓(lou)市調(diao)整政策，《通知》中提到的“將符合條(tiao)件的商品住(zhu)房(fang)(fang)作為棚改(gai)安置房(fang)(fang)和公共(gong)租賃住(zhu)房(fang)(fang)房(fang)(fang)源”，可以說(shuo)是對兩會房(fang)(fang)地產調(diao)整意向的具(ju)體落實。
從有關方面(mian)的(de)一(yi)系列舉措來(lai)看(kan)，2015年(nian)房地產(chan)市場的(de)政策面(mian)明顯會繼續寬松。
要點4 兩部門將聯(lian)手監督(du)房地(di)產市(shi)場(chang)
《通知》提出，要加強部(bu)(bu)門聯(lian)動，加大市場秩序和供應實施(shi)監督力度。今(jin)后，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)和交易環節中有嚴重違(wei)法違(wei)規行為(wei)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)企業(ye)，以及(ji)違(wei)反(fan) 有關資(zi)質管(guan)(guan)理規定(ding)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)企業(ye)，國(guo)土(tu)(tu)資(zi)源(yuan)主管(guan)(guan)部(bu)(bu)門可根據住(zhu)房(fang)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)主管(guan)(guan)部(bu)(bu)門提供的(de)(de)信(xin)息，限制或禁止其(qi)參與新出讓房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)用(yong)地(di)(di)的(de)(de)競買(mai)。對在土(tu)(tu)地(di)(di)市場中有 違(wei)法違(wei)規行為(wei)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)企業(ye)，住(zhu)房(fang)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)主管(guan)(guan)部(bu)(bu)門可依據國(guo)土(tu)(tu)部(bu)(bu)門提供的(de)(de)信(xin)息予以處罰；情節嚴重的(de)(de)，依法注銷其(qi)資(zi)質證書(shu)。
《通知》要(yao)求，省級國土(tu)資源、住房(fang)(fang)城鄉建(jian)設主管部門要(yao)加大對市、縣工作的指(zhi)導、監督和(he)檢查力度，落實地方政府主體責任(ren)，既要(yao)防止(zhi)不作為，又要(yao)防止(zhi)亂作為。住房(fang)(fang)建(jian)設規劃(hua)、年度實施計劃(hua)和(he)住房(fang)(fang)用地供(gong)應(ying)年度計劃(hua)要(yao)報同級人(ren)民政府審批后(hou)實施，并向社會公開。
>>解讀 “變”能否(fou)“通”關鍵(jian)在去行(xing)政化(hua)
目(mu)前我(wo)國的房(fang)地產業(ye)在“去行政(zheng)化(hua)”過程中(zhong)分(fen)化(hua)格局嚴重，去庫存化(hua)壓(ya)力山大。東(dong)、中(zhong)、西部，大、中(zhong)、小城市，如何分(fen)類(lei)調(diao)控、因(yin)地制宜，不調(diao)、微調(diao)、大調(diao)，分(fen)寸如何拿捏，考驗著地方政(zheng)府(fu)。
土地用途“變(bian)”，套型結(jie)構“改”，都屬于(yu)政策的(de)變(bian)通。“變(bian)”能否“通”，關(guan)鍵在是否置身于(yu)“去行(xing)政化”進(jin)程之(zhi)內，既要(yao)防(fang)止不(bu)作為(wei)，更要(yao)防(fang)止亂作 為(wei)。省級人(ren)民政府負總責，市(shi)縣人(ren)民政府負主(zhu)體責任，有關(guan)部門要(yao)認真履職，確保措施不(bu)落空、不(bu)跑(pao)偏。工作不(bu)到位的(de)要(yao)責成整改，對有關(guan)責任人(ren)進(jin)行(xing)問責。特別是 涉(she)及相關(guan)土地出讓價款變(bian)化、補繳等問題，要(yao)向社(she)會公開，接(jie)受社(she)會監督。
□業內觀點
熱(re)點城市房價或迎溫和(he)上漲(zhang)
偉業我愛我家集(ji)團副(fu)總裁胡景(jing)暉表(biao)示，從(cong)《通(tong)知》的具體(ti)內容來看，新規更多在于為(wei)解決目前我國三四線小城庫存過剩、土地供應無序的問題。
胡景暉表示，《通知》主要是通過允(yun)許合理調整戶(hu)型支持自住(zhu)和(he)(he)改(gai)(gai)善(shan)性需(xu)求，將部(bu)分(fen)房(fang)屋(wu)轉(zhuan)化(hua)(hua)為棚改(gai)(gai)安(an)置房(fang)和(he)(he)公(gong)租房(fang)房(fang)源，以及調整已供(gong)應但尚未開(kai)(kai)發的 土地用途和(he)(he)規(gui)劃(hua)條件，引導(dao)開(kai)(kai)發企業建(jian)設新興產(chan)(chan)業、養老產(chan)(chan)業、文(wen)化(hua)(hua)產(chan)(chan)業、體育(yu)產(chan)(chan)業等類(lei)型地產(chan)(chan)的方式，從而實現(xian)存(cun)量過剩城市土地供(gong)應和(he)(he)商品房(fang)庫存(cun)多(duo)元化(hua)(hua)的消 化(hua)(hua)。
胡景暉認為，對(dui)于(yu)存量高企的部(bu)分三四線小(xiao)城(cheng)來說，將(jiang)從(cong)(cong)供(gong)應和消化兩個方(fang)面(mian)逐步扭轉現階(jie)段供(gong)應嚴重大于(yu)需求(qiu)的問題，從(cong)(cong)而逐步穩定地方(fang)市(shi)(shi)場的房屋(wu)銷 售價格，引(yin)導地方(fang)城(cheng)市(shi)(shi)房地產市(shi)(shi)場向平穩健康的方(fang)向發展。對(dui)于(yu)供(gong)大于(yu)求(qiu)的城(cheng)市(shi)(shi)來說，這一政策在(zai)一定程度上(shang)是一項利好，但遠不及此前(qian)很多人的預期。
《通(tong)知》中對于市(shi)(shi)(shi)(shi)場基本面供不應(ying)求的(de)城市(shi)(shi)(shi)(shi)，也做了(le)供應(ying)方面的(de)要求。“住(zhu)房(fang)供求矛盾比較(jiao)突出(chu)的(de)熱(re)點城市(shi)(shi)(shi)(shi)，應(ying)根(gen)據市(shi)(shi)(shi)(shi)場實際情況有效增(zeng)加(jia)(jia)住(zhu)宅(zhai)供應(ying)規(gui) 模。”胡(hu)景暉(hui)對此(ci)表示，從這一表述來(lai)(lai)看(kan)，《通(tong)知》對于部分(fen)熱(re)點城市(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)(shi)場可(ke)能(neng)的(de)回暖(nuan)也做了(le)供應(ying)上(shang)的(de)考(kao)慮，要求這類城市(shi)(shi)(shi)(shi)加(jia)(jia)大住(zhu)宅(zhai)規(gui)模供應(ying)。由此(ci)也可(ke)以(yi)看(kan)出(chu)，宏 觀樓市(shi)(shi)(shi)(shi)目(mu)前供不應(ying)求的(de)城市(shi)(shi)(shi)(shi)未來(lai)(lai)一段時(shi)間或(huo)將(jiang)迎來(lai)(lai)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)逐步回暖(nuan)，市(shi)(shi)(shi)(shi)場成交量上(shang)升(sheng)，價(jia)格溫(wen)和(he)上(shang)漲(zhang)。
新政形(xing)式(shi)意義大于實質內容
中原地產首席分(fen)析師(shi)張大偉(wei)表(biao)示，兩部門新政可(ke)執行的內容不多，但從影響來(lai)說，這(zhe)一政策本身就代表(biao)了(le)未來(lai)的政策方向，未來(lai)將有更多的政策出臺。
張大(da)偉(wei)指出(chu)，2015年(nian)(nian)房(fang)(fang)地(di)產救(jiu)市(shi)政策將出(chu)現(xian)兩個特點：一是密集，從(cong)各(ge)(ge)地(di)看(kan)，目前已(yi)有(you)多(duo)(duo)地(di)發布(bu)房(fang)(fang)地(di)產刺(ci)激政策，預(yu)計后續各(ge)(ge)部門都(dou)會出(chu)臺類似(si)微調(diao) 政策，釋(shi)放有(you)利市(shi)場回暖的(de)(de)信(xin)號；二是深度，面(mian)對樓市(shi)成(cheng)交持(chi)續低迷的(de)(de)局面(mian)，2014年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)起，各(ge)(ge)級政府紛(fen)紛(fen)出(chu)招托市(shi)，福建(jian)、江西、湖北、湖南、河北、河 南、寧(ning)夏等(deng)省份，針對房(fang)(fang)地(di)產行(xing)業發布(bu)綜合性文件(jian)，從(cong)土地(di)供應、住(zhu)房(fang)(fang)信(xin)貸(dai)、公積(ji)金、稅(shui)收(shou)優惠補貼(tie)、購(gou)房(fang)(fang)落(luo)戶及(ji)(ji)市(shi)場監管等(deng)多(duo)(duo)個環(huan)節著(zhu)手(shou)，刺(ci)激購(gou)房(fang)(fang)需求入市(shi)；北 京、上(shang)海作(zuo)(zuo)為最重(zhong)要的(de)(de)一線(xian)核心城市(shi)，均在去年(nian)(nian)第四季度對普通住(zhu)房(fang)(fang)標(biao)準作(zuo)(zuo)出(chu)較大(da)幅度調(diao)整，普宅標(biao)準與(yu)住(zhu)房(fang)(fang)信(xin)貸(dai)、公積(ji)金、稅(shui)收(shou)優惠等(deng)多(duo)(duo)個涉及(ji)(ji)購(gou)房(fang)(fang)成(cheng)本的(de)(de)環(huan)節直 接相關，因此對市(shi)場的(de)(de)利好作(zuo)(zuo)用(yong)顯著(zhu)。
張大偉(wei)表示，今年(nian)房(fang)地(di)產政(zheng)(zheng)策(ce)將延續去行政(zheng)(zheng)、重市場(chang)的(de)(de)調控思路，并(bing)有(you)望在(zai)營業(ye)稅征收、部分一線(xian)城市限(xian)購(gou)等環節(jie)進一步放開。地(di)方政(zheng)(zheng)府還將直(zhi)接(jie)出(chu)臺(tai)稅費減免、購(gou)房(fang)補貼等多種救(jiu)市政(zheng)(zheng)策(ce)。同時，繼續通(tong)過(guo)保障房(fang)建設以及住房(fang)救(jiu)助補貼的(de)(de)方式來解決困難家庭的(de)(de)住房(fang)需求。